每经记者 李丽 发自上海
当上海房价还被称为“中国楼市最后堡垒”的时候，万科上海的在售楼盘“万科中林苑”，却率先下调了总价，撕开了“上海房价不跌”的裂口。昨日，记者获悉，“万科中林苑”近期将推出的90平方米左右的装修房，单套总价约在130万~160万元，以此计算，此批房源的单价约为14400~17000元/平方米。
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而昨日其上海官方的网上房地产数据显示，6月21日，“万科中林苑”推出新房源的网上参考价为18000元/平方米，且可浮动幅度为20%。由此可见，“万科中林苑”新房源的价格下降幅度约在6%~20%。
对于价格下调，昨日，上海万科相关人士表示，总价下调，主要是由于装修标准下调的缘故。
一位业内人士表示，“万科中林苑”其实销售得并不好，为了加快回笼资金的速度，因此不得以才变相降价。网上房地产数据显示，万科中林苑6月21日推出300套房源，但截至昨日18时38分，万科中林苑6月、7月份共售出房源75套。
就在 “万科中林苑”总价下调之际，上海商品住宅的成交均价却在上扬。昨日，佑威房地产研究中心的数据显示，上周上海商品住宅的成交量略微回升了3%，为15.39万平方米，平均成交价格在市区高档楼盘成交的带动下回升了10%，为14164元/平方米。
享受了一年房价高企带来**的万科光明城市，目前陷入了一种进退维谷的境地
在更多的购房者还在等待楼价下跌时，已经被推到风口浪尖的南京万科却因为“楼王”可能卖不了更高的价格而两难
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近千户业主的眼睛齐刷刷地盯着伫立在“山”字型人工湖边的2幢“楼王”。
南京，地处城西的河西奥体中心板块，万科光明城市三期。前8幢楼的房价经过去年一年的狂飙，最高卖出了过万的价格。剩下2幢拥有湖景的“楼王”，按照万科售楼人员之前对业主的承诺，“价格定是会高出之前的非景观房”。
但是从去年9月份前8幢全部定价结束到现在，2幢“楼王”的开盘迟迟没有动静。近千户业主翘首以盼2幢“楼王”高价开盘的好消息没有来到，倒是发现了“楼王”难产的真实原因。
按照南京物价部门“**指导价”的相关规定，商品房作价办法的基准价格(元/平方米)＝成本＋利润＋税金。其中，对于利润的要求是“经济适用住房的利润按照不超过基数的3%计算；普通住宅商品房的利润按不超过基数的8%计算”。同时，普通住宅商品房价格的上浮幅度最高不得超过5%。
根据上述规定，南京市物价局于去年4月9日便给万科光明城市三期发了“商品房价格的批复”，按照批复，该项目10幢楼的住宅商品房基准价格为7360元/平方米。算上5％的上浮幅度，10幢楼整体平均价格不得超过7728元/平方米。批复文件中明确表示：“若成本发生较大变化，价格需作调整时，必须重新申报。”
此时，该项目三期前8幢的平均价格已经高达8450元/平方米，若继续按照**“指导价”定价，可能2幢“楼王”价格必须低至3900元/平方米，这是前期业主和开发商都不愿意看到的。
然而“救世主”迟迟没有到来。南京万科从去年8月份就给南京市物价局上递的调价申请经过了11个月依然悄无声息。一位不愿透露姓名的业主透露，南京市物价局副局长张瑞忠在7月16日又对业主否认了万科申请调价中有关土地成本的理由，这让“调价”一说显得更为遥远。
前8幢近千名业主认为自己“被欺骗”了。业主联名要求南京万科需要向近千名业主公开道歉，并双倍退还房价的15％，共计1.7亿元。
享受了一年房价高企带来**的万科光明城市，目前陷入了一种进退维谷的境地。
“楼王”的难言之隐
这是万科数年前进入南京后拿下的第二个项目。一期、二期早在2005年、2006年销售完毕，三期10幢楼从2007年开始销售，并基本售完前面8幢。
若没有“楼王”团购的消息走漏风声，一切将风平浪静。可是5月份，突然有传闻称三期最好的2幢景观“楼王”，可能正在与一家企业密谈低价团购。坊间称团购价格大约在8000元/平方米左右。但是南京万科并未就“团购”事件作出回应。
“楼王”，即是2幢临湖而居的楼，其中的1幢几乎三面环着小区内的人工湖，而三期内的其他8幢则大都散落在小区其他区域。
前8幢楼最晚1幢也于去年9月份开盘，临湖而居的2幢“楼王”的迟迟不开盘成了一桩蹊跷事。
从光明城市项目本身来说，之前8幢“非景观房”销售一直顺畅且售价颇高。《第一财经日报》根据该公司提供给南京市物价局的价格表了解到：前8幢的均价从7405元/平方米到10900元/平方米不等。“楼王”的价格一定会高于“非景观房”，这是光明城市的业主和售楼人员的共识。
同时，从外部市场环境的角度分析，同为万科的项目，几百米开外的万科金域缇香花园最新核出了13520元/平方米的基准价。“楼王”折价显然与南京楼市的大环境无关。
“我们还没有拿到2幢楼销售的相关审批，所以现在暂时不销售。”
南京万科光明城市的售楼人员对本报记者保持着统一的口径。该售楼人员表示“楼王”目前没有销售的条件，要重新核价后才能卖，此外再无他言。
究竟是什么难言之隐令万科举动“反常”？
根据南京市物价局去年4月9日下发的“宁价房核字[2007]03号”，南京市物价局把该项目三期的“基准价格”定在了7360元/平方米。按照政策规定，实际的销售价格浮动幅度为5%，不得超过这个标准。这就意味着项目的平均价不得超过7728元/平方米。
可是随着去年楼市的火爆，光明城市的楼价早就一路攀升了。
去年3月20日开盘的第一幢销售均价为7405元/平方米。到南京去年5月份“一房一价”，也就是对房源执行明码标价的前后，前5幢的实际销售均价为8240元/平方米左右，超过基准价12％。当时，剩余5幢商品房的允许销售价格若是符合**指导价的区间，就必须保证在7016元/平方米以下。
但是光明城市房价依然一路上升。从3月份的7405元/平方米蹿升到3个月后的8233元/平方米，涨幅达到11.2%。而到9月份，继续开盘销售的17幢均价为9898元/平方米。
到2007年9月末，共计销售小区总面积85%，销售批复总价91.8%，累计超过基准价15%。此时，只余下2幢最好的景观房（12、13幢）
“楼王”未销售。由于之前的8幢“蚕食”了**给出房价限价的额度，若按照“宁价房核字[2007]03号”将楼售出，只能定为均价在3900元/平方米左右。
房价的攀升是去年南京楼市的常态，只是攀升得太快，甚至超出了**所许可的范围。2幢“楼王”一时间成了烫手山芋，动不得。
作茧自缚
若低价销售，虽然符合**的规定，却是让前期的业主感觉无端被侵犯了利益。这让南京万科等候物价局一纸批文的11个月十分难熬。
业主透露，6月24日，当5名业主代表打着“讨说法”的名义闯入南京万科的办公室时，与业主“意外”碰面的南京万科置业有限公司总经理华立冲对业主公开表示，“楼王”的价格审批应当不成问题。
“可以肯定地说，12、13栋核准的价格肯定要比前面8栋的任何1栋价格都要高。因为这2栋楼是真正的景观房，绝对不会违反基准价的政策。”华立冲说。
万科急于给“楼王”卖高价找一个合规的理由，但是**却迟迟不给答复。
根据华立冲的解释，南京万科“去年8月20日重新提交了一个核价的报告，物价局要求我们当时提交2个材料，因为土地已经超过了3年，一个是低价的评估报告，当时我们已经给他们了，第二个是成本变化的报告”。
江苏省物价局服务价格处曹副处长认为“基准价格已经公布，不存在重新‘评估’”。
对于万科重新核价的申请，南京市物价局副局长王秀洲于6月25日对业主解释说：“万科土地成本满3年的问题，是万科自己造成的，市物价局不予以认可。”江苏省物价局认为，南京万科光明城市A、B地块一同获得，其自行分期开发，不满足均价调整的条件。
江苏省物价局对土地闲置3年的规定为：以土地使用权证有效起始时间为准，截止时间为施工许可证发放时间。万科光明城市A地块的土地证起始时间为2004年1月18日。施工许可证发证时间为2004年1月9日。9天的相差，让万科在法规文本上很难合规。
7月16日下午，南京市物价局副局长张瑞忠对业主表示：“土地是万科自己的问题，南京市物价局不审核，南京市物价局目前在审核建筑成本。”
依然没有“楼王”获准销售的消息传出。可是万科光明城市早就放出消息，称今年3月份2幢楼开盘，售价预估在13000元/平方米以上。现在，究竟“楼王”的巅峰价格能否获准仍是未知数。
前8幢的业主则认为：南京万科光明城市售出的前8栋，累计超过基准价8760万元，超出基准价上浮5%后最高上限5820万元。如果前8栋销售总价下降15%，“楼王”的销售价格，依然低于相邻位置11幢（均价10900元/平方米）10%以上。
由此推算，前8幢业主认定自身损失在8760万元以上。并要求“南京万科置业有限公司向前8幢的业主公开道歉，并双倍退还房价的15％，共计1.7亿元；或由南京市物价局按公平原则，重新对前8幢核价”。
不容忽视的一个细节是：在楼市持续上扬、万科光明城市三期价格节节攀升的时候，贴在售楼处的每一幢楼的“价格表”并没有过多引起业主的注意，“价格表”上赫然标注物价局核定的“基准价格”，早就与万科定价的无端的高楼价形成高低对比，却是被有意无意地忽略了。
在更多的购房者还在等待楼价下跌时，已经被推到风口浪尖的南京万科却因为“楼王”可能卖不了更高的价格而两难。
四季度，开发商为完成今年销售任务，房价的明降或暗降可能更加普遍
俄罗斯富翁投女性所好，在首都莫斯科市创办了一家“诱惑学校”……
“去年楼价疯涨时，我就认为这个牛市到头了。”一位在北京地产圈浸淫多年的人士表示。
果然，从今年年初至今，增长基本结束，北京房价开始了另一种戏剧性的变化。
从“偷偷”地打一点折扣，到折扣越来越大，促销越来越多。近日，更有惊人跳水价震惊市场。合生两个项目的尾盘价格降幅达6000元/平方米。
万年基业总经理黄玺庆对《第一财经日报》表示，合生的跳水价已经对开发商造成了心理冲击。四季度，开发商为完成今年销售任务，房价的明降或暗降可能更加普遍。
降价趋势明朗
“现在的价格是13000多元/平方米~14000多元/平方米。”昨日，合生橄榄季的销售人员告诉记者。尽管该销售人员强调这个是尾盘清仓的价格，但是从去年的19000元/平方米直接跳水到13000元/平方米，约6000元/平方米的降价幅度不可谓不惊人。
实际上，6000元/平方米的降价对合生北京公司来说已经不是第一次，月前，其毗邻国贸区域的合生国际花园也挂出大幅“尾盘清仓”标语，降价幅度同样也达到了6000元/平方米。
当然，尾盘打折清仓也是开发商惯用的手段，然而有意思的是，合生的尾盘清仓价也在不断跳水中。合生橄榄季尾盘价格从年初的最低15500元/平方米降到今天的14000元/平方米左右。
作为全国大型房地产企业的合生，尽管负责人不如万科公司那样高调，但打折力度同样也不示弱。合生的两个北京项目都明确开始降价，似乎在暗示着房地产价格的风向。
这个风向就是，降价由暗转明，降价幅度越来越大。
今年年初，沿海赛洛城第七期美利山项目降价入市，成为北京房地产市场降价的头一炮。彼时，很多开发商都不认同沿海集团的做法。然而随着时间的推移，一些项目开始尝试几个百分点的优惠。然而，交易量却并没有因为这几个百分点反弹。在消费者“买涨不买跌”的心理作用下，交易量急剧下滑。远洋一方等项目开始推出特价房，一段时期内确实刺激了销量，但特价房策略毕竟无法带动整体销售量。于是华侨城、方恒国际中心等项目开始有了约3000元/平方米的降价，直至合生国际花园和橄榄季，降价幅度更达到了6000元/平方米。
当然，目前更多的项目没有采取直接降价的方式，而是“羞羞答答”地以各种名义打折促销，买房送车、买房送装修等活动层出不穷。例如美利山项目开展了买大户型送宝马、东亚三环项目也打出买房送车的活动，中新集团在全国的多个项目开展了买房送车活动，赠送车辆根据当地房价从宝马到中档车不等。
但是，根据一般的消费心理，直接降价的效果比搭售物品好得多，为什么开发商到目前为止更愿意采用搭售方式？
业内人士告诉记者，原因在于如直接降价可能激化开发商与老业主之间的矛盾。不久前，燕郊一些项目尝试直接打折，但受到了老业主的强烈反弹，虽然从法律的角度上来说商品房价格不可能“只能升不能降”，但最终开发商仍然顶不住舆论压力将价格调回，开始采取别的销售策略。
开发商的“升降手”
比较有意思的是，尽管打折抑或降价的风波正在蔓延，房价“只升不降”的神话也已经终结，但从官方数据来看，北京的房价似乎还在涨。
据国家发改委网站消息，国家发改委、国家统计局调查显示，北京的商品房价格与去年同期相比上涨了14.3%。
来自世邦魏理仕的消息同样也印证了上述数据，该公司表示，北京的高档公寓市场报价同比增幅较大，但是环比一季度却下降了一个百分点。世邦魏理仕高级分析师覃晓梅介绍，北京商品房的价格同比上涨，其涨幅多来源于去年下半年。
众所周知，去年下半年北京房价经历了一轮高速增长周期 ，覃晓梅认为，房价快速增长的主要原因来自开发商。开发商之间的价格比拼拉高了房价。
伴随着交易量的急剧下降，开发商又开始导演新的降价大戏。地产界资深人士宋翔华表示，目前，开发商的资金链已经非常紧张，情况很可能会进一步恶化。为了加快销售、回款速度，不得不采用降价的方式刺激市场。
黄玺庆也基本认同宋翔华的观点，他介绍各家开发商的打折力度其实是和公司的资金需求挂钩的，资金越紧张，销售压力越大，降价幅度也会越高。其举出万年公司为例，作为一家正在筹备上市的企业，在资金压力不大的情况下，更看重净资产收益率，而不是销售收入。因此，万年公司旗下万年花城项目目前尚未有大幅度折让的计划。
从拼高价到拼降价，市场对于价格的底限究竟在哪里？宋翔华认为，一旦一批开发商开始倒闭、转让、兼并重组，那时候的市场价格才可能处于最底部。
国家发改委网站昨天发布的数据显示，全国今年二季度房价同比上涨9.2％，涨幅比一季度下降近两个百分点，今年以来全国房价涨幅不断下降，显示房价正出现平稳回落的态势。此外，土地价格涨幅回调则更加明显，相比第一季度涨幅下降了5.7个百分点。据国家发展改革委、国家统计局调查显示，与去年同期相比，2008年二季度全国70个大中城市房屋销售价格上涨9.2%，房屋租赁价格上涨2.2%，土地交易价格上涨10.8%，物业服务价格上涨0.5%。
俄罗斯富翁投女性所好，在首都莫斯科市创办了一家“诱惑学校”……
其中，房屋销售价格同比上涨9.2％，涨幅比上季度低1.8％。新建住房销售价格同比上涨10.1％，涨幅比上季度低1.7个百分点。新建非住宅销售价格同比上涨6.3％，涨幅比上季度低0.7个百分点。二手住房销售价格同比上涨8.9%，涨幅比上季度低2.6个百分点。二手非住宅销售价格同比上涨6.2%，涨幅比上季度低2.7个百分点。
可以看到，从今年1月份达到历史最高点之后，全国房价虽然依然显示同比上涨，但涨幅逐月回落，到今年6月份，全国房价同比上涨8.2％，是今年以来的最低水平。
相比于房价的涨幅回落，房屋租赁价格倒是稳有升。数据显示，二季度房屋租赁价格同比上涨2.2%，涨幅比上季度高0.1个百分点。其中，住宅和商业营业用房租赁价格分别上涨3.2%和1.9%，办公楼租赁价格同比持平。由于全国大部分地区目前都处于浓厚的观望气氛中，大量购房人群转买为租，促使租金不断上涨，随着房价的下跌和租金的上扬，全国房产的租金回报率也会相应得到提升。
相较房价涨幅，土地价格涨幅回落速度更快。数据显示，二季度土地交易价格同比上涨10.8%，涨幅比上季度低5.7个百分点。其中，居住用地、工业用地和商业营业用地交易价格分别上涨12.2%、4.7%和14.9%。从今年年初开始，受到资金链紧张的限制，开发商拿地热情明显降低，不少土地都以低价成交。但是，尽管涨幅回落，今年土地价格依然高于去年水平，以上海情况为例，尽管市场不景气，但最近**推出的土地价格起始价就远远高出去年水平，使得开发商即使底价拿地，也将付出相当代价。
