小户型公寓即将出现井喷式供应，据不完全统计，年内正在和即将推出的项目就有26个，总供应量达52万多平方米。作为商品房市场的小众产品，小户型公寓的大量供应，将会给我们提供怎样的使用价值和投资价值？在宏观调控和省会城建“三年大变样”的市场背景下，小户型公寓产品的投资前景又将如何？上海装潢网
　　“我国建设项目中并无公寓的概念，只有居住建筑和公用建筑的区分”，九易庄宸设计有限公司总经理刘晔介绍说，目前市场上的小户型公寓用地性质多为40年产权的商业或办公用地，从产品功能而言，它可以居住，可以办公，也可以是居住兼办公，它是介于居住和办公之间的一种产品，可以说，小户型公寓是市场细分的结果。  上海装潢网
　　就功能空间而言，小户型公寓的功能空间设计特点是“小而全、全而泛”，刘晔介绍说，首先住宅应该具备的功能比如卧室、客厅、厨、卫甚至储物空间都应具备，但因为使用面积较小，空间设计的灵活性和前瞻性非常必要，许多空间要兼具多重功能。 上海装潢网 
　　小户型公寓的集中放量，是开发商适市场需求而动的必然结果。有业内人士分析认为，在石家庄这样一个第三产业不发达的城市，写字楼的需求一直被市场看淡，许多商业用地、办公用地项目的市场前景存在诸多不确定性。与写字楼相比，小户型公寓投资门坎较低，市场需求较大，市场风险较小。因此，在商业用地、办公用地上开发小户型公寓，也就成了许多开发商化解市场风险的无奈选择。 
■观点二 多元化生活催生多样化需求 
作为商品房市场上的“小众”产品，小户型公寓有着其广泛的市场基础。  上海装潢网
　　“首先是多元化的生活催生了多元化的需求”，刘晔说，尤其是年轻一代比如80后们的个性化生活，他们对于传统生活方式不太依赖，主要生活内容也不依赖家庭解决，功能空间弹性较大，既可办公又可居住。另外，由于住宅价格增长较快，一些收入不算太高的人群，也倾向于在工作地附近寻找低总价的小户型公寓类产品，可以减少生活成本。此外，在一些好的中学比如一中、二中、四十三中周边，大量的小户型公寓因为总价低、租金相对较低，也受到自住和投资人群的青睐。  上海潢
　　“公寓类产品无外三种功能，一是居住，二是办公，三是为人们提供酒店式服务”，石家庄金正房地产开发有限公企划总监段亚说，比如核心商业区毗邻高端酒店的地段，酒店式公寓的出现，在功能上与高端酒店形成互补，使得消费人群因此而有了多重选择。  
　　“酒店公寓类产品应该是拎包入住的概念，属于公寓中的高端产品”，万象天成执行总经理胡梅说，比如中宏的酒店式公寓，必须具有良好的地段优势和完善的物业管理，为高端商务人群提供完善的生活服务。 
■观点三 “过渡型住宅”不具说服力  
　　关于小户型公寓的购买人群，除单身贵族、居家办公人群、少量商务人群、学校周边陪读人群外，另有一种观点认为小户型公寓可作为年轻家庭的过渡性居所。  上海装潢网
　　“至少在石家庄这个城市情况并非如此”，段亚认为，因为商业用地地价要高于住宅用地，再加上精装修成本，小户型公寓产品受成本制约，目前售价普遍高于住宅。而将小户型公寓作为过渡型居所，其前提是项目周边的小户型住宅价格比公寓价格要高很多，比如在北京等城市，年轻人选择小户型公寓作为过渡用房就是基于上述原因。而在石家庄，目前住宅价格要低于同地段的小户型公寓价格，再加上住宅项目受“90/70政策”的限制，其中不乏年轻人可选择的中小户型，大家根本没有理由放弃小户型住宅而选择小户型公寓。  上海装潢网
　　尽管如此，但随着人们生活方式的多元化，一些居住功能齐全的公寓类产品也开始为年轻家庭所认同。河北金城房地产开发有限公司副总经理张黎介绍说，比如金世界的小户型公寓，因为地处城市金融中心，有不少在周边工作的年轻家庭买来作为住宅使用。“但他们更看好的是项目距工作单位的距离和周边配套，并不是所有地段都适用开发此类产品”。 
■观点四 “租不养贷”仍具投资价值  
　　“通常25万元———40万元左右的总价，投资门槛不高，小户型公寓也为大众投资人群所看好”，胡梅说，尤其是在目前投资渠道狭窄的大背景下，投资房产还是相对稳妥的选择。  上海装潢网
　　“但是受银行信贷政策的影响，以及90/70政策实施后小户型住宅的增多”，目前小户型公寓的投资回报也远没有大众想像的那样丰厚。张黎介绍说，小户型公寓的房贷按商业贷款执行，首付四成，并且不能享受住宅按揭的优惠利率，再加上可替代产品的增多，目前小户型公寓基本处于“租不养贷”的状况，平均一套公寓每个月两千元左右的月供，租金水平也就每月1000元左右，这就需要投资者要有一颗平常心。  上海装潢网
　　“租不养贷并不意味着没有投资价值”，胡梅说，因为房价是一个稳定上扬的趋势，房产增值的收益再加上每月租金收益，完全能够保证资产的保值增值，对于投资者而言仍然有利可图。  上海装潢网
■观点五 要细辨项目的投资价值  
　　“任何一个产品都存在一定的市场容量和饱和度”，刘晔认为，作为商品房市场的小众产品，小户型公寓类产品也不例外，一些地段较差、设计不到位、定位不准的项目，必然会造成滞销，投资者要细辨项目的投资价值。  上海装潢网
   产品的投资价值与城市地位休戚相关，胡梅说，比如北京作为政治、经济中心，有许多国际化大公司入住，就会派生出公寓的直接消费人群，而石家庄目前第三产业不够发达，由此而派生的小户型公寓居住人群微乎其微。但在城市核心区、核心商圈和金融区，项目的自用人群相对集中，其投资价值也就有了保障。  上海装潢网
　　“另一收益稳定的投资产品是学校周边的小户型公寓”，比如好的中学周边，总有大量陪读家庭需要租房，还有大学周边，师生们办公司和各种学习班，出租人群相对稳固，投资前景十分可观。  上海装潢网
■观点六 产品进入细分时代 
“作为满足人们个性化需求的‘小众’产品，小户型公寓的产品细分势在必行”，刘晔说，小众市场风险性更大，要求产品针对性更强，这就需要开发商认真分析项目的地段特点，在有限的面积内，为目标人群量身设计适宜的功能空间。  
　　比如中学周边的小户型公寓，主要用作家长陪读，就需要具备家庭生活的完整功能，要有两间卧室，家长、孩子有各自独立的空间，还要有厨、卫和交流空间，厨房对这样的家庭是必不可少的，其功能不能弱化，客厅功能可以弱化。  
　　而对于大学周边的小户型公寓而言，由于不需要家长陪读，在功能空间上更要贴近单身贵族的生活需求。许多大学师生经营的公司，需要小户型公寓必须有商务洽谈的功能空间。总而言之，以前那种粗放型的开发已远远不能适应市场需求，小户型公寓产品正在迎来市场细分时代。  上海装潢网
■观点七 未来前景谨慎乐观 
谈及未来小户型公寓的投资前景，大家一致持谨慎乐观态度。  上海装潢网
　　“省城于今年启动的城建‘三年大变样’工程，必将带来公寓类产品的更大放量”，刘晔分析说，因为“三年大变样”的重头是“四横六纵”城市主干道两侧，这些区域不可能规划为住宅，又不可能全部用于开发公建和写字楼项目，小户型公寓类产品必将大量推出，初步估计至少将带来五倍于现有项目的供应量，对于市场容量有限的省城市场而言可谓是不小的挑战。  
　　此外，随着90/70政策的实施，小户型公寓的可替代产品也会越来越多。尤其是在城市中心的住宅项目，其一室住宅配建有燃气，无论是舒适度还是居家氛围，都要优于小户型公寓产品，这使得本来属于小众的小户型公寓产品，其市场需求又因此而分流。  上海装潢网
　　即使是在石家庄这个第三产业不够高端的城市，随着人们生活形态的多元化，未来小户型公寓类产品仍有其生命力，刘晔认为，这要求开发商在选址、设计、定位上都要达到相当高的水平，小户型公寓的产品精耕细作的时代正在到来。  
 小户型公寓即将出现井喷式供应，据不完全统计，年内正在和即将推出的项目就有26个，总供应量达52万多平方米。作为商品房市场的小众产品，小户型公寓的大量供应，将会给我们提供怎样的使用价值和投资价值？在宏观调控和省会城建“三年大变样”的市场背景下，小户型公寓产品的投资前景又将如何？ 上海装潢网
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