上海装潢网:长期以来，嗅觉灵敏的海外投资基金一直是中国房地产市场的“风向标”。不论何种物业，不论哪个区域，只要有升值空间和投资回报，这些基金都会有所作为，在整体看涨的中央别墅区也不例外。

“在中央别墅区，有近三分之一的项目与海外基金有交易关系，而且基金进入该区域是近两年才出现的。”胡宇宙告诉记者。胡曾担任过中央别墅区多个项目的销售负责人，现任北京东隆地产开发有限公司总经理。

“‘限外令’的颁布是促使基金投资别墅产品的主要原因，外籍人士购房受到限制，反而扩大了租赁需求。而中央别墅区作为气氛最浓厚的涉外别墅区，从2005年开始，多家海外基金便在此购买别墅。”胡宇宙表示，虽然“三分之一”只是一个估算，但真实情况绝对不小于这个比例。

对于基金的进入，业内人士认为并非偶然。近年来，中央别墅区一直保持着不错的租金回报率，随着**对别墅用地的严格限制，未来别墅产品的升值空间十分可观。

奇怪的是，虽然海外基金近两年在多个项目购房，但与此相关的消息却是凤毛麟角。中原物业顾问有限公司华北区域总经理李文杰表示，海外基金的低调是因为别墅产品购买规模有限，还没有形成一种气候。“虽然基金在中央别墅区购房已不是个别现象，但单从购买量上来看还是较小，难以对整个区域市场产生实质影响。”

据了解，区域内与海外基金成交的项目多为现房，每次购房套数一般在10套左右。北京金网络房地产经纪有限公司总经理助理焦向辉指出，海外基金投资的思路很明确，就是购买区位优势明显的项目尾房，以最大程度降低购买费用。

在中央别墅区打拼近十年来，胡宇宙便接触了不少投资机构。据他介绍，将一个项目的十几套尾房低价买进后，投资机构会将其按市价出租，待房屋升值到一定程度再将其抛售。“一般基金都会选择5年左右的中线投资，如果这5年租金收益能达到50%，再加上20%左右的增值，投资收益十分可观。”

然而，中央别墅区许多开发商对海外基金这种买家并不感冒。棕榈滩项目销售经理吕谦歌明确对记者表示，个人客户才是首选。“像基金这样的团购行为，势必会要求较大的折扣，目前中央别墅区销售市场这么好，开发商完全没有必要接受。”

尽管成交规模未成气候，但李文杰表示，多只海外基金的进入，从侧面反映了中央别墅区投资前景被普遍看好的现状。