理财支招之一

不给7折？我就转

“去年上半年，我们在河西某楼盘购买了一套85平方米的住宅，贷款30万元，期限20年。”胡先生告诉记者，在9月16日之前，5年以上商业贷款即使获得下浮15%的优惠，利率为6.6555%，然而连续5次降息，多家银行将房贷优惠利率下浮幅度扩大到30%，5年以上房贷最优惠利率仅为4.158%。20年期30万元贷款，月供本来可累计节省421.26元，而令他懊悔的是自己贷款时正是在5次降息前，而且他买的第二套住房。明年1月1日起，如何再次获得最优惠的利率让他操心不已。

二套房也能钻空子

“前几天，在我们小区的社区论坛看到的一则帖子让我怦然心动。”胡先生告诉记者，一位自称是南京某股份制银行新街口支行的客户经理发帖称，他们银行可以操作转按揭，就算是第二套住房也能办。“不仅如此，还有一些中介公司也发帖宣传可以帮房贷族的贷款‘跳槽’到指定银行，让人们享受到最大幅度的利率优惠。”胡先生称，看到这些让他有些动心了。

由于部分银行迟迟不出台老房贷利率优惠政策，所以很多按捺不住的老房贷户有了“转按揭”的冲动。

“从目前各家已经出台7折利率政策的银行来看，第二套住房转按揭想获得7折利率，几乎是不可能的。”银行理财专家透露，除非该房贷客户跟银行有特殊关系，银行或许大胆给予放行。

此外，转按揭目前银监会并没有明确放开，因此银行并不敢大张旗鼓做。不过，银监会目前对房贷业务已经有所放宽，这是银行按耐不住转按揭冲动的原因之一。同时，由于去年包括南京在内，全国楼市都比较低迷，而各家银行的信贷部分都承受了很大的房贷压力，且冲一冲房贷总量也可能让他们冒险做转按揭。

贷10年以下没必要转

不过，就算可以转按揭，银行理财专家也提醒，并非所有房贷客户都适合转按揭，市民最好要谋划一下，转按揭是否划算。因为转按揭不但需要重新办理两证，还需要缴纳违约费和评估费。此外,需要特别提醒的是,在向原来的贷款发放银行提前还贷时，若市民手头没有全额还贷的资金，可以要求接收银行“帮忙”还款，但这需要找家担保公司提供担保，担保费用一般在担保总金额的2%左右。粗略计算，贷款10万元，这些费用就达到了3000多元。可见，贷款金额20万以下，期限10年以内的，没有太大必要转按揭。而贷款金额较大的，转按揭就比较划算了。

该理财专家给记者算了一笔账，依照最新的5年以上贷款利率5.94%，若房贷利率8.5折下调为7折，按等额本息还款法计算，每万元月供可节省4.84元。如果贷款30万，贷款期限为20年的话，每月可省下152元。按照以上计算方式，每年就可节省利息1824元，这样算下来，仅仅花4年时间就可将转按揭付出的7000多元节省出来，而余下的16年累计可节省2.9万多元。贷款金额多，效果也就更明显。

转按揭流程指南

对此，南京多家银行理财专家表示，老房贷办“转按揭”，程序基本上与商品房新办房贷一样。

1.找到新银行，寻找一家可以为老房贷给出更大利率优惠的接收银行。

2.带齐手续申请，带上原来的借款合同、购房合同、房产证复印件（无复印件也可）、身份证原件、收入证明、还款记录（一般是供银行扣月供的存折复印件），到接收银行网点填写“转按揭”申请表。

3.信用查询，申请后，欲“转按揭”者须授权接收银行进行“个人信用档案”查询。

4.记录要良好，若申请者个人信用记录中没有恶意拖欠贷款的记录，接收银行一般会在7个工作日内作出受理“转按揭”的决定，同时会电话通知申请人；若个人信用记录中有拖欠贷款或刷爆信用卡的记录，接收银行可能会拒绝接受“转按揭”。

5.提前还完款，获得接收银行认可后，向原来的贷款发放银行申请提前全额还贷。由于许多银行要求“提前全额还贷”须提前一个星期申请，所以此过程大约需要半个月。

6.签定新合同，向原贷款发放银行提前全额还贷并拿回抵押的房产证后，到接收银行网点签订新的个人房屋抵押贷款合同。

7.重新办抵押，拿着房产证、全额还款证明（由原贷款银行出具）、与接收银行签订的个人房屋抵押贷款合同，到各房屋所在地房屋抵押登记部门（一般在房交所），先办理解押手续，后办理新的抵押手续。每成功办理一次解押或抵押，手续费大概在70元左右。

8.手续交银行，将房产证、解押手续、抵押手续交回接收银行，一般情况下第二天便会获得新的贷款。